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上海老小区物业自管:营造有温度社区

本报记者 唐烨

静安区北部的延平小区是个典型的袖珍小区,由于楼盘小,多年来与其他小区合用一处物业管理,但物业管理状况一直不太理想。今年7月,在共和新路街道党工委与居民区党总支支持下,小区业主尝试物业自管。记者采访了解到,在过去4个多月里,小区环境面貌有了很大变化,居民参与社区治理热情也非常高。不过,这样的业主自管物业并不容易,街道希望以此发挥“鲶鱼效应”,刺激物业公司提高服务质量。

多数业主选择物业自管

今年3月,延平小区召开了一次业主大会,内容是“物业管理以后怎么办”。

原来,老公房小区——延平小区总户数只有500户左右,房子多是一层四户,平均每户40多平方米。因为规模太小导致物业服务的投入产出比太低,市场化的物业企业都不乐意管理这样的社区。多年来,延平小区与隔壁的商品房小区锦灏佳园共同使用一处物业公司。由于物业公司不在延平小区办公,遇到急事远水救不了近火。7年前,小区实施了“物业管理与自治管理并行的管理体系”:日常房屋维护由物业公司负责,收取小区业主每月每平方米0.18元的管理费;保洁和保安由小区业主自行聘用,费用主要靠小区停车费和每月每户2块钱的保洁费支付。

今年年初,延平小区通过静安区的“美丽家园”建设而旧貌换新颜。小区硬环境改变后,居民区党总支、居委会、业委会萌生了改善小区软环境的想法。居民区党总支书记冯亦怀说,大家商议后认为,想要改善小区的物业管理水平有两种途径,要么整体交付物业公司管理,走专业化路线,要么放弃物业企业、彻底自治。

采用前一种方案,物业公司估算,需要把物业费提高到每平方米0.8元; 采用后一种方案,业委会与居委会估算,每平方米0.5元的物业费标准应该可以支撑自治管理,但是居民区要成立专门的团队,业委会得事事亲力亲为。

到底采用哪种方式,决定权交到居民手上。在业主大会上,超过三分之二的业主选择了后一种方案。

在大会表决同意物业自管方案后,相关流程陆续推进。业委会换届改选顺利完成,新一届业委会成员从3人增加到5人;为了加强自治管理,5人之外还额外配套了两名志愿者身份的顾问。就这样,今年6月26日,延平小区自治家园揭牌仪式举行,7月1日小区启动全面的自治管理。

居民志愿者提供多重保障

近年来,上海有不少像延平小区这样的小区被动或主动地选择自治管理,单凭居民区一己之力承担专业化的物业服务工作,不少自管小区都深感负担不轻。

冯亦怀与业委会成员还是心里有底的。“一方面,小区已有连续多年的‘半自管’经验,对于保安保洁、停车管理等事务并不陌生;另一方面,小区居民比较心齐,为自治管理提供了精神和人力上的支撑;此外,街道和房管办都对自管表示全力支持。”同时,小区新的业委会5人团队中有3名党员,党员将在社区治理中发挥先锋模范作用。

物业自管任务由热心的居民志愿者完成,每个人都尽职尽责。冯亦怀说,小区的自治管理由5名业委会成员和2名顾问作为日常管理人员,一周7天,7人轮班执勤;小区按照4名保安、2名保洁、1名修理工、1名综合管理员的配置聘用服务人员。

目前支付服务人员津贴的费用主要来自两个渠道:业主缴纳的物业费和小区停车管理费等公共收益。自管团队还想尽办法降低成本:比如,聘用了3名兼职修理工,按件计费,几个月试行下来,每月维修费用不到2000元,而如果雇佣专职修理工,按照市场价格至少每月4500元。

如今,再走进延平小区,只见路面停车整齐、小区绿化养护到位,居民反映房屋维修也非常及时。居民对物业管理的心态也发生变化,原来不少居民由于物业管理不到位,年年被催着缴纳物业费,现在主动缴纳物业费的居民变多了。不久前还有两户居民主动找到自管团队,要提前缴纳2018年全年的物业费。

熟人社区是成功自管的基础

延平小区业主的物业自管试行至今比较顺利,但并非所有袖珍社区都适用这一方式。记者观察下来,延平小区本身浓厚的“熟人社区”基因,是这个小区能实现物业自管的最主要原因。

延平小区是上世纪80年代建成的老公房小区,大部分居民都是居住于此30多年的老邻居,邻里情非常浓厚。据了解,这个小区有上百人的治安巡逻队、有帮老助老的服务队、有清洁家园的服务队、有心灵手巧的匠工队等多支为民服务队伍。这些热心居民志愿者每天定人定时对小区的整洁、安保、绿化进行检查整治。他们都是自治家园的热心人,更是小区开展自治管理的重要保障。

但是记者也发现,即便走上物业自管道路,还有一些制度性障碍没有全部解决。如,延平小区自管团队就遇到了“身份模糊”问题,自管团队不是企业也不是民间组织,无法给居民开具正规的物业管理费发票等等。

共和新路街道党工委书记厉蕾说,小区自治管理以来,遇到了一些实际操作过程中的问题,但是在居民区党总支的引领下,小区自治家园管理组和自治志愿者队伍一起不断破解难题,一路摸索着向前推进。目前小区管理有序、居民反响良好,不仅破解了老小区的物业难题,还营造了一个全民参与、互相关爱的有温度的社区。对辖区内所有的物业公司而言,延平小区的自治管理成了一条“鲶鱼”,刺激物业公司提高他们的服务质量。“作为街道,我们要推广的不是这个模式本身,而是小区在面对问题时,既有解决问题的勇气与担当,又有因地制宜解决问题的智慧与办法。”

  (来源:解放日报)

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