远洋集团收购内地6个分散商业项目预计原投资方到期退出

  人民网北京7月12日电 (余燕明)越来越多的地产商将目光转向了城市存量资产收购的机会。

  日前,远洋集团通过官方渠道宣布旗下远洋资本完成了对中银集团投资公司名下6个商业物业收购,分别是北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦、沈阳百利保大厦。

  据称这6个商业项目总建筑面积约20万平方米,涵盖了写字楼、商场,还有极少量公寓,其中写字楼建筑面积占比65%,商业建筑面积占比35%。这些商业项目部分处于稳定运营状态,出租率100%的写字楼项目,如北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦,也有处于业态调整过程中、具备二次定位及改造潜力的商业项目,如上海海兴广场及成都华敏项目。

  这些交易由设立在境外的附属公司以股权交易形式完成,目前已经完成了交割。远洋集团还没有披露这宗交易的具体对价及细节。根据香港上市规则,交易金额涉及上市公司资产总值或盈利5%及以上时须予披露。

  据人民网记者从一名机构人士处获悉,中银集团投资公司打包这些资产出售主要基于两个原因:一是投资到期退出,二是其接手这些商业项目后租金收益一直未获明显提升,亟待引入改造运营方。

  据该机构人士介绍,中银集团投资公司是中国银行名下设立在香港的投资平台,旗下业务板块包括股权投资、不动产投资管理、不良资产投资、基金投资与管理、飞机租赁等业务。中银集团投资公司盈利波动较大,2016年主要业务盈利来自飞机租赁,占比约7成,另外不动产投资与管理业务也占到近40%比重。

  据人民网记者了解,在不动产投资与管理业务上,中银集团投资公司通过项目公司股权收购、物业资产收购、项目合作经营、售后回租等方式,对成熟商业地产项目进行直接投资和管理,实现稳定现金流回报和资本增值收益。到2016年底,中银集团投资公司不动产投资余额218亿港元,占总投资资产余额28%。

  前述机构人士告诉人民网记者,中银集团投资公司在内地、香港、澳门、美国和澳大利亚均持有商业资产,内地投资物业占比约2/3,“不过过去数年间,该公司不动产投资都没有项目实现退出。”

  以北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目为例,中银集团投资公司在4年前从一支基金接手了该项目,这支基金当时也是到期退出转售。

  凯龙瑞基金在2010年发起设立了一支人民币基金,募集总规模2.2亿元,设置了为“3+1+1”基金期限,在2011年初找到中航信托作为有限合伙人募资1.61亿元。

  这支基金在2011年正式收购了北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目,前者收购代价1.35亿元人民币,后者2.68亿元人民币,合计收购代价约4亿元。基金当时收购这两个项目公司股权时由渣打银行分别安排了50%两年期总额2亿元人民币并购贷款。

  凯龙瑞基金在2014年完成了北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两个项目退出,据披露,项目在退出时租金分别比3年前买入时上涨约81%和76%,资产价值上涨约69%和57%。

  按此计算,北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦2014年由中银集团投资公司受让价格分别为2.28亿元和4.2亿元,两个项目合计受让价格约6.5亿元。不过,这次中银集团投资公司转让这两个项目予远洋资本则未透露具体对价。

  (来源:人民网-房产频道 原创稿)

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