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负债2863亿超过广州负债限额,没落贵族富力地产的至暗时刻

  1.没落贵族

  11月2日,富力地产一位民工非正常死亡,眼下,正是富力地产奋力冲击1300亿销售目标的关键时刻。

  据中新社消息,该民工在工地连续工作90多天,工作时长超16小时,凌晨加班是常事,最终因过度劳累,中暑昏倒在工作岗位上。最终发现,这位可怜的民工既没有签订劳动协议,更以“王安才”的假名上班,去世后更不能得到应有赔偿。

  富力的“人血馒头”事件不止于此,据媒体报道,2005年前后富力在北京大肆扩张,2004和2006年北京富力城等项目施工时发生至少4名工人死亡,建设方还曾多次在没有办理施工许可手续情况下擅自开工,被处以巨额罚款。

  “华南五虎之首”“地产贵族”富力地产曾是房企敢闯敢拼的老大哥,更是业界备受尊敬的老前辈,恒大碧桂园都要仰望三分。

  而如今,富力负债2863亿,超过广州负债限额。

  富力地产近年来资金链危机日益凸显,业绩颓势难遏,逐步跌出一线房企梯队,成为三线房企“没落贵族”。

  2.华南五虎之首

  遥想当年,广州楼市崛起,由于资金不足,张力与好友李思廉一拍即合,一起搞地产事业。

  李思廉是香港中文大学高材生,低调儒雅,思维缜密,而张力则以果敢著称,人称有勇有谋,兼具“虎豹之勇”。两人一守一攻,25年合作默契、相得益彰。

  以旧工厂改造项目为切入契机,富力地产很快尝到地产甜头,并得以飞速成长,2007年富力地产坐上房企第四把交椅,仅次于万科、绿地和中海,雄踞“华南五虎”之首。

  “每一根烟囱倒下,背后都有富力一份功劳”,当时坊间对富力地产评价极高,富力不仅成为万众瞩目的房企黑马,还将“地产贵族”的小船驶入了资本蓝海。

  2005年富力地产在香港上市,成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 也成为当时在香港H股上市集资额最高的中国内地民企。并荣登市值最高公司之一。

  资本加持下,地产黑马开始跑马圈地,疯狂借杠杆高速扩张和膨胀。富力地产将业务布局从城市改造推向住宅和酒店业务。

  3.资金生死劫

  截止10月底,富力销售总额为956.6亿元,距离1300亿总销售目标还有350亿的距离,而留给富力的时间只有两个月了,能否实现还要打个问号。

  发展至今,富力的成绩单为负债再创新高,达到2863亿,利润61.73亿,增长乏力。巨额负债与获现能力形成巨大反差,而这,正是眼下富力生死劫的一面。

  2018年1-9月富力营收451亿,利润61.73亿。而2012年-2017年富力的业绩增长乏力,在头部房企纷纷进入千亿俱乐部时,富力还在及格线上挣扎。

  业绩平平,但有息总负债却处于房企高位,面临的债务压力可谓巨大。截止2018年三季度,短期借贷180.8亿+一年内到期债务191.8亿+长期借贷1234.8亿,有息总负债1607.4亿,有息负债率56.14%。

  经营现金流连续3年为负,截至今年三季度缺口高达27.73亿元。投资活动现金流10年持续为负,目前缺口也有20亿。

  包括受限资金,期末现金余额只有192.23亿,能堵上高杠杆负债的利息就已谢天谢地。

  今年,惠誉将富力地产的评级从BB下调到了BB-。这也意味着富力进入垃圾评级行列,已然被市场用脚投票。

  富力的资金链如同病入膏肓的老朽,光彩尽失,生机全无。

  而这些年富力的脚步沉重,跟在后辈身后亦步亦趋,却与之渐行渐远。

  4.激进杠杆游戏

  物极必反,不料2008年经济危机来袭,整个中国房地产受影响,因激进拿地和商业地产方向预判失误,资金链十分紧张的富力正面迎上经济危机,大受重创。

  规模增长是富力地产的核心战略,为了配合回归A 股计划,提高资本市场估值,富力近年来主要致力于对外扩张,为做大盘子做大影响力全力拓展版图,欲谋求重回头部房企,占有中国房地产市场一席之地。

  一直以来,为了追赶同行,富力地产用尽全力,用汗水和杠杆浇灌努力。商业地产如火如荼之际,富力投资冒进,迎头遇上经济危机;在海外扩张中,也效仿碧桂园马来西亚森林项目整了个不成功的公主湾;在恒大靠足球俱乐部赚得盆钵满体时,富力也成立了一个并没有为富力带来多少影响力的富力足球俱乐部……诸如此类的扩张举措还有很多,早年富力靠改造旧厂获得入场券,进入房地产市场后却丧失了主动性。

  富力领导层都具备踏实实干的精神,却缺乏创新精神和差异化定位思维。富力内部盛传富力为“国企”作风,国企作风扣到民企身上,已经输在了起跑线上。

  更惨烈的是,小债发现富力地产极不擅长把我宏观调控趋势,总在错的时间做自认为“对”的事。

  专注于一二线城市策略在08年大受打击后,富力醒悟过来突击二三线城市,而却再一次赶上2013年楼市调控,又一次败北。2014年高额杠杆几乎将富力压垮,靠政府救世才得以渡过难关。

  近几年来,富力大肆激进扩张,加大杠杆布局国内外业务,负债直线上升。除了大肆在北京和海外扩张,富力地产还进军酒店业务,去年以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。

  除此之外,富力自身还在全球拥有24家高级酒店,共坐拥100家酒店。而冰冷的现实是,富力酒店业务至今并未盈利,今年亏损2亿,亏损进一步扩大,可谓烧钱的黑洞,而这样的黑洞还有板块、商业物业板块。

  另在今年1月份,万达宣布出售伦敦一号项目,接盘方为富力地产;4月份,富力地产以57亿元大笔收购海航资产。

  而业绩目标尚未实现明显增长,2018年楼市调控政策进一步加紧,去杠杆进一步深入,富力的算盘再一次被打乱。 2018年,富力发债四遭中止,中止发债金额共160亿元。

  今年10月9日,富力地产终于获证监会批准公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券,将采用分期发行方式,自核准发行之日起24个月内完成。加上上半年融到的大约110亿元,目前为止,共融资240亿元。240亿元,对于富力来说,仅够堵上一年内到期债务的窟窿。

  富力还在四处找钱,9月份还计划发行三个ABS产品,设计规模122亿元。

  5.负面旋涡

  自2005年(上市)起,富力地产就深陷质量门,引发全国频繁维权。

  据不完全统计,仅从2004年至今,富力地产被曝光的楼盘达30余个。碧桂园和富力走到哪儿,哪儿的房价就会涨,富力近年来也被指控有炒房嫌疑。

  除了国企管理和关系户辈出问题,近期,富力还被曝拖欠工资、离职需签无纠纷协议等内部问题。

  从垃圾天花板门到香菇门,再到虚假宣传学区房门,质量门、欠薪门,富力地产负面缠身。

  重点提一下富力的学区房门,北京大兴旧宫学区房9年制名校突变6年制村小,遭业主集体维权;重庆富力城涉及虚假宣传,中小学无法入读。山西桃园学区房无法入读……

  富力地产很好践行了出名要趁早,却被过度自信冲昏了头,08年危机之后,激进杠杆被打碎,一时元气大伤,乱了方寸的富力地产之后一直处于被动状态,想迎头赶上虎视眈眈的后生已是有心无力。

  富力地产的每一步,犹如周瑜之于诸葛,恨生不逢时。

  睥睨天下的华南五虎之首,有着好高骛远的雄心和胆量,在错误的时间努力做事,节点步步错踏,恨失纵横捭阖的命数。

  (来源:债市观察)

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